导读：

    房屋承租人优先承租权是《民法典》新增的规定，目前立法机关和各级司法机关还没有对该法条的适用作出明确的规定、解释或出台具体的指导意见。经类案检索，至本团队律师代理本案二审判决作出时，在北京地区法院裁判文书中仅屈指可数的几例，且对房屋承租人优先承租权的论述并不详尽。为此，本团队律师就结合代理本案过程中的体会和思考，提出我们对房屋优先承租权相关法律问题的一点认识和理解。限于篇幅原因，关于商业领域大量存在的商业场地优先承租权问题，我们将在“以案说‘典’|商业场地适用房屋优先承租权问题辨析”一文专项讨论。

一、案情简介

2019年8月，A大厦与B公司签订《租赁合同》约定，A大厦同意将位于北京市A大厦某场地租赁予B公司用于商业经营。场地的租赁期自 2019 年8月1日起至 2020 年6月30日止。距租赁期满三个月前，如A大厦收到B公司发出的要求续租该场地的书面申请，则双方就续租事宜进行协商，有关续租的条件和条款经双方共同协商并确定；如果A大厦未于租赁期届满（包括补充协议续期）三个月之前收到B公司发出的续租申请，或者B公司于租赁期届满三个月之前任何时候书面表示不再续租，则《租赁合同》将于租赁期届满时终止。

2020 年7月1日，A大厦与B公司签订《补充协议》约定,将该场地的租赁期延长至 2021 年 8 月 31 日止，其他条款不变。

2021年6月开始，A大厦与第三方公司协商对案涉场地所在楼层进行改造升级并协商订立《商业规划设计合同》相关事宜。

2021 年 7 月 20 日，A大厦向B公司发出《通知》载明，双方于 2020 年 7 月签署的租赁合同，合同截止日期为 2021 年 8 月 31 日。合同期满后，该租赁合同即到期解约。

2021 年 7 月 26 日，B公司向A大厦发出《律师函》，要求A大厦撤回到期解约通知，并要求行使房屋优先承租权。

2021年7月期间，A大厦相关楼层收取第三人案涉场地承租意向金，后予以返还。

2021 年 8 月 24 日，A大厦向B公司发出《通知函》载明，双方上述《租赁合同》即将到期。根据A大厦的整体商业规划，A大厦拟对该物业收回升级改造，暂不对外出租。B公司将依据合同约定撤场。

2021年8月26日，A大厦与第三方公司再次协商《商业规划设计合同》相关细节，该合同于2021年9月2日正式签署。

2021 年 8 月 31 日、2021 年 9 月 1 日，A大厦二次发出通知要求B公司撤场。2021 年 9 月 5 日，B公司完成腾退。案涉场地至今仍处于空置状态。

    另，2021年7月30日，B公司提起诉讼要求对案涉场地行使优先承租权。2022年9月23日，B公司变更诉讼请求，要求判令A大厦赔偿B公司经营损失、装修损失、撤场搬迁费等。

二、裁判观点

一审法院认为，A 大厦违反《民法典》关于优先承租权的规定，未以合理方式通知B公司，收取他人意向金，意欲与他人签订案涉场地《租赁合同》，侵害了B公司的优先承租权，A 大厦拒绝与B公司继续签订和履行合同的行为，已经构成违约，应当就B公司据此遭受的损失承担违约赔偿责任。

    二审法院认为，优先保护承租人继续履行租赁合同，可以稳定房屋使用关系，彰显房屋利用效益，有利于维护社会经济关系的稳定。但出租人对其所有的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应

认为只要前一租赁合同期限届满出租人必须继续将租赁物予以出租。优先承租权的行使，须以出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋作为前提条件。双方租赁合同届满时，A 大厦就涉案场地并无意愿继续出租，并已在双方租赁合同到期前予以告知。故B公司行使优先承租权的条件并未成就，B公司基于优先承租权所主张经营损失、装修装饰损失、撤场搬迁费等亦不存在事实依据，A 大厦上诉要求判决驳回上述费用及损失，本院予以支持。

三、焦点辨析 

1.关于原承租人行使优先承租权的时间节点问题

《民法典》第七百三十四条第二款规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。最高人民法院对承租人优先承租权的权利行使条件作出了具体的阐释，“承租人优先承租权存在两方面的条件：一是租赁期限届满；二是以同等条件承租”。 显然，承租人行使优先承租权的时间节点是租赁期限届满。法律之所以这样规定的原因在于，只有在租赁期限届满时，出租人才能最终做出收回房屋或继续对外出租的意思表示。在此时，如果出租人做出继续对外出租的意思表示，承租人即享有在同等条件下继续承租的权利；而如果出租人做出收回房屋的意思表示，承租人即无法享有同等条件继续承租的权利。而在租赁期限届满前，即便出租人存在合同到期后继续出租的意愿，但出租人完全可以在租赁合同到期前改变该意愿不再对外出租。因此，在租赁合同到期前，讨论承租人的优先承租权没有实质意义。在本案中，一审法院判决认为，“B公司在合同到期前向A大厦提出续租申请，根据该权利形成权的属性，承租人单方提出续租的意思表示，即享有了优先承租权，在符合法定条件的前提下，其此项权利应当受到保护。优先承租权条件成就时，B公司向A公司发出同意缔约之意思表示，即可认为租赁合同缔结”。显然，该判决即未注意到“合同到期前”这一重要时间节点，在该时间节点，即便A公司做出过将要继续对外出租的意思表示，也不满足优先承租权成立的法定条件。

另外一个问题是，出租人在租赁合同届满后收回房屋空置，在一定期限后再对外出租，原承租人是否仍享有优先承租权呢？本团队律师认为，在该种情况下，仍应允许承租人在一定期限内享有优先承租权。否则，如果出租人可以通过恶意空置房屋，达到规避承租人优先承租权条款的目的，《民法典》优先承租权条款将很容易被架空。但如果允许无论房屋空置多久，只要出租人再对外出租，承租人均享有优先承租权，也会妨碍出租人对房屋的自主使用权，更不符合优先承租权的立法本意。因此，本团队律师建议，立法机关或司法机关对该种情况下承租人可以行使优先承租权的期限或条件做出相应的规范。

2.关于承租人的优先承租权是否以出租人继续对外出租为前提问题 

作为房屋所有权人（自有房屋），出租人对房屋享有完整的物权，即享有对房屋的占有、使用、收益和处分的完整权能。在租赁合同到期前，出租人将房屋部分物权权能让渡给承租人，在此期间，承租人可以占用、使用房屋，甚至可以从承租房屋过程中获得收益。但在租赁合同到期后，出租人以上权能均得以恢复。此时，出租人既有权选择房屋是否继续出租，也有权为房屋设定新的出租条件。而与此相反，房屋的原承租人即使表达了继续承租的意思，其也不享有强制房屋出租人继续出租的权利。否则，必然会出现“一日成租赁、终生不可变”的混乱局面。最高人民法院的理论观点亦认为，“除国家政策性、保障性住房外，出租人对拥有所有权的房屋是否出租拥有自主决定的权利，因而不应认为只要前一租赁合同期限届满出租人须继续将租赁物予以出租。”。就本案而言，A大厦已经作出了“我司拟对该物业收回升级改造，暂不对外出租”的决定，B公司就无权强制性要求行使房屋优先承租权。

3.关于房屋承租人优先承租权“同等条件”的适用问题

房屋承租人优先承租权是“同等条件”下的优先权，是相对性权利，而不是绝对权利。“同等条件”应当如何认定，法律没有明确规定。有观点认为应当将“合同价格、价款履行方式及租赁期限和租金支付期限”作为认定“同等条件”的考量因素。而最高人民法院的理论观点认为，“此外，租赁合同的特殊性决定了，还应考虑租赁物的用法和用途。不同于前述几种买卖合同，获得支付对价系出让人的核心利益，出租人作为租赁物的所有权人或处分权人，因租赁物的用法和用途直接关系物的价值维持和租金价格，通常对租赁物的使用具有更高关注度，因此该因素亦应纳入租赁条件予以考量”。同样，我们也认为，房屋再出租的使用用途应作为“同等条件”的重点考量因素。 尤其是，在商业场地出租过程中,更应尊重出租人对场地的经营管理权,保护出租人对该“租赁物用途”的调整权。若承租人对欲继续承租场地的使用不符合出租人对“房屋用途”的设置要求的,应视为其不具有“同等条件”这一行使优先承租权所应具备的实质要件。究其原因在于：一方面,商场价值的决定因素主要归结于商场所在地段的市场房价以及商场管理人的经营管理。商场与内设店铺、展位的关系是“铁打的营盘”对“流水的兵”。商场的价值主要信赖于其自身建设,其内设场地的价值亦是如此,而非依赖于承租人；另一方面,商场内的商品售卖需要科学合理的规划,良好的商场通道设计、展位安排以及商品陈列设计等,有助于营造舒适温馨的购物环境,促进消费者购买的欲望。而商场的规划有赖于所有者或管理人的统筹安排,因此,商场的所有者或管理人出于提升商场整体人气、优化购物环境等自身价值为目的,而对内设店铺、展位进行的用途调整,符合场地所有承租人的总体利益,应予尊重。在此情况下,若承租人对场地的使用不符合出租人对“用途”的预设,应认定承租人不符合“同等条件”的要求。

4.关于出租人是否负有通知承租人行使优先承租权的义务问题

优先承租权是承租人的法定权利，系固有权利，但在条件没有成就的情况下承租人无权主张，承租人更不可能因此而受到任何损害。根据最高人民法院的意见，“无论如何定性，承租人获知出租人继续出租的意愿和租赁条件，均是承租人主张优先承租权的前提。因此应当认为，出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，应当通过适当方式将此信息通知承租人，并给予承租人合理时间作出决定”。基于此，如果出租人在租赁期限届满并有意愿继续出租房屋时，出租人负有通知承租人行使优先承租权的义务；而如果租赁合同到期后，出租人并无继续出租的意愿，更未提出继续出租的条件，也不可能因此而产生通知义务。

5.关于租赁双方是否可以通过约定排除房屋优先承租权问题

优先承租权是《民法典》赋予房屋承租人的法定权利，其目的在于稳定租赁关系。但根据私法领域约定大于法定的帝王原则，只要约定事项不违反法律强制性规定即可。而承租人优先承租权应当为任意性规范，而非强制性规范，因此，我们认为可以通过租赁合同约定来排除法定承租人优先承租权。但需要说明的是，关于租赁合同约定是否可以排除法定承租人优先承租权问题，在理论和司法实践中确实还没有定论。而关于“承租人优先购买权”问题，理论和司法实践中的基本观点是可以通过合同约定的方式排除承租人优先购买权。比如：江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12民终2334号民事判决书，法院认为，“我国合同法第二百三十条规定了承租人的优先购买权，但该条款并非效力性强制性规定，可以由双方当事人协议约定排除。”；江苏省高级人民法院（2015）苏审二民申字第01047号民事裁定书，法院认为，“且《房屋转租合同》第十条明确约定如果在合同履行过程中鑫龙公司将涉案房屋出售，王永年、金牛湾建材广场放弃优先购买权，王永年放弃优先购买权的意思表示是明确的。王永年关于放弃优先购买权违反法律规定、鑫龙公司未尽提示义务格式条款无效的主张不能成立。”。因此，本团队律师认为，“承租人优先购买权”和“承租人优先承租权”均是为了保障承租人的在先利益，根据举重以明轻的原则，租赁合同约定同样可以排除法定承租人优先承租权。

6.关于侵害房屋优先承租权的责任承担问题

承租人优先承租权是在租赁期限届满，出租人有意愿继续出租房屋时，承租人取得公平参与磋商、缔约的机会，并在同等条件下可以优先承租房屋的权利。可以说，即便承租人享有优先承租权，也仅代表承租人取得了公平参与磋商、缔约的机会，并不代表承租人最终能继续承租房屋。而承租人所谓损失也仅是机会利益损失，而不是营业净利润损失或装饰装修，机会利益损失需要通过与实际签约承租人进行比较才能确定（注：应类比承租人优先购买权）。

以上就是我们代理一起涉商业场地的房屋优先承租权案件的一些体会和思考。遗憾的是，在该案的终审判决中，法院并未深入分析作为特殊租赁物的商业场地是否适用房屋优先承租权以及该权利是否可以受到一定程度限制等问题。而我们认为，对商业场地的优先承租权探讨对诸如商业广场、商厦、大型批发商业或零售市场、仓储式超市等具有非常重要的现实意义。为此，我们将在“以案说‘典’|商业场地适用房屋优先承租权问题辨析”一文专项讨论。