在“以案说‘典’|代理一起房屋优先承租权案件的体会和思考”一文中，本律师团队结合该案法院判决，对房屋优先承租权一般适用条件提出了自己的认识和看法。遗憾的是，在该案的终审判决中，法院并未深入分析作为特殊租赁物的商业场地是否适用房屋优先承租权以及该权利是否可以受到一定程度限制等问题。而我们认为，对商业场地的优先承租权探讨对诸如商业广场、商厦、大型批发商业或零售市场、仓储式超市等具有非常重要的现实意义。为此，本文我们来专项讨论商业场地适用房屋优先承租权问题。

《民法典》第七百三十三条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，首次通过立法形式确立了房屋承租人的优先承租权制度。该制度旨在稳定既有的租赁关系和房屋的使用状态，对承租人的基本生存权利给予特别关注。民法典自2020年5月28日公布至今，已逾两年时间；于2021年1月1日实施至今，已出现多例纠纷案件。但立法机关和各级司法机关还没有对该法条的适用作出明确的规定、解释或出台具体的指导意见，导致司法实践中对该权利内涵和行使条件认识不统一。比如像商业广场、商厦、大型批发商业或零售市场、仓储式超市等城市商业综合体，出租人大多数以分割出租方式进行经营，均按经营范围和不同业态划分区域、柜组后出租经营，承租人在支付租金的同时还应当接受出租人的管理和限制。如果司法机关在司法过程中将上述经营场地视同一般“租赁房屋”，无差别适用承租人房屋优先承租权，必将消弱商业主体的正常管理权，阻碍商业经营场所或场地的正常流转。如此司法既违反了该制度的立法本意，也是对市场经济和生活的错误引领和导向。对此，本律师团队专门就商业场地出租是否适用房屋优先承租问题，提出我们的看法：

关于房屋租赁合同，《最高人民法院民事案由规定理解与适用》解释为，“房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的合同”，即合同的标的物为房屋。关于“房屋”，根据百度百科对该词语的基本解释，“房屋是按永久存在设计而建成的建筑物，占用土地空间，通常有屋顶，多半完全用墙包围住，作为住宅、仓库、工厂、牲畜圈棚或其他有用的建筑物”；关于“场地”，根据百度百科对该词语的引证解释为，“适应某种需要的空地。如体育、施工、堆物的地方”。显然，“房屋”和“场地”的内涵和外延并不相同。而在商业经营活动中，商业内部往往按经营需要，将商业楼层区分为不同的区域作为独立的经营场所，该类场所一般通过隔断临时性的区分，而不具有独立的建筑结构，该类经营场地并不具有房屋的属性。而《民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，显然，从文意上来说，承租人优先承租权仅限于“房屋承租人”，而不适用于商业场地的承租人。需要说明的是，房屋承租人优先承租权属于《民法典》新设权利，目前尚无相关司法解释。我们认为，通过立法或司法方式对商业场地是否适用房屋承租人优先承租权进行解释和说明，既具有必要性、更具有紧迫性。

如前所述，商业场地本身并非房屋，大多呈现为商业内部建筑楼层打成隔断的场地。在出租人收回商业场地后，很有可能不再对外单独招租，而是依据重新规划设计将场地作为作为他用。在此情况下，原场地租赁合同约定的场地范围就很有可能发生的变化，且使用用途也会发生变化。换句话说，租赁期满后，原承租人承租的标的物已经不复存在，承租人即无行使优先承租权的租赁对象。而如果仍赋予原承租人优先承租权，则会产生非常怪异的权利冲突。比如：出租人将案涉场地与邻近周边场地统一进行改造升级。那么，原两家或多家商铺，由谁来享有新场地的优先承租权呢？再进一步，出租人将原场地分成多部分与其他场地整合改造升级，原承租人是否同时享有多块新场地的优先承租权呢？其他原场地承租人的优先承租权又如何保障呢？如此种种，不仅会造成优先承租权的无序冲突，更会使商业经营陷入困境。

商业场地租赁合同有别于其他类型的房屋租赁合同。就一般的房屋租赁关系而言，出租人将房屋出租给承租人，承租人向出租人缴纳租金即可实现出租人的合同目的。而商业场地租赁关系中，出租人和商户除了场地租赁关系外，双方还是统一的商业运营体，双方还存在商业上的管理和被管理的关系。我们以经营零售为主的商场为例，在商场的经营活动中，商场对出租场地的经营类别或项目规模、经营方式有着特定要求，全部商户均应按统一规定开门营业或闭店，统一开展商业促销活动，以商场名义统一开具票据甚至承担售后服务责任，商场在收取租金外按销售金额取得利益分成等等。我们举两个具体的例子，比如：我们都知道，一般商场会针对不同的消费群体按层设置，一层珠宝、首饰；二层女装；三层男装；四层餐饮等。而随着消费者的需求变化、市场竞争的要求等，商场也必须不断做出调整、升级。在原租赁合同到期后，商场的管理方可能有意将原来的二层服装经营区域调整为餐饮服务区。如果其中一家商户主张优先承租权，整个商场就根本无法做出及时调整；再比如：商场为吸引客流、与周边商场竞争、提升整个商场的品牌价值，会适时引进潮流品牌或知名品牌。如果商场里的商户都主张优先承租权，商场就根本无法作出相应的调整。如此而来，商业综合体类的项目将形成“一日成租赁、终生不可变”的混乱局面，该经营模式必将在激烈的市场竞争中被淘汰出局。

通过以上分析，可以看出，将商业场地视同一般“租赁房屋”，无差别适用承租人房屋优先承租权，必将消弱商业场地出租人的经营管理权，阻碍商业经营场所或场地的正常流转。因此，我们认为，商业场地出租人可以对商业场地承租人行使优先承租权进行一定限制。一方面，正如我们在“以案说‘典’|代理一起房屋优先承租权案件的体会和思考”一文中阐述，根据私法领域约定大于法定的帝王原则，只要约定事项不违反法律强制性规定即可。承租人优先承租权应当为任意性规范，而非强制性规范，因此，我们认为可以通过租赁合同约定来限制、甚至排除法定承租人优先承租权；另一方面，从立法目的角度分析，《民法典》增设优先承租权的目的在于稳定既有租赁关系和租赁物使用状态，维护既存财产占有关系，降低交易成本。商业场地租赁合同出租人为保证自身对商业场地的调整权，所签的场地租赁合同一般租期较短并且合同中会明确约定自身有权根据整体经营的需要，对经营场地进行调整的权利，且因为商业场地仅为商业大厦的内部可用于营业的场所，不具有独立的建筑结构，多为隔断设计，具有轻装修特点。故对场地租赁合同承租人而言，其对租赁合同到期后不续签应有预期，并且不续签对承租人而言影响较小。对商业场地承租人行使优先承租权进行限制与优先承租权立法目的不相违背。但需要说明的是，关于租赁合同约定是否可以限制或排除法定承租人优先承租权问题，在理论和司法实践中确实还没有定论。该问题有待立法部门或司法部门尽快解决。

综上，法律应在多种利益、价值的冲突中寻找平衡。在商业场地租赁活动中，法律赋予承租人享有优先承租权，有利于承租人在固定区域内形成经营品牌、口碑效益、客户群体；但出租人对商业场地的物权及经营自主权也应得到切实的保障。